2017.04.28 房地合一105年上路，營利事業出售不動產新舊制不同
本局表示，自105年1月1日開始，營利事業交易我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應按房地合一課徵所得稅。
為了讓營利事業能快速及輕鬆地瞭解出售不動產新舊制課稅規定，本局特別整理如下：
一、營利事業自中華民國105年1月1日起交易房地，符合下列情形之一者，其交易所得應課徵所得稅：
(一)交易房地於105年1月1日以後取得者。
(二)交易房地於103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內者。
取得日、交易日之認定時點，係以房屋、土地「完成所有權移轉
登記日」為準，判斷適用房地合一課稅新舊制彙總表(如附表1)。
二、在舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得，減除課徵土地增值稅的稅基（即土地漲價總數額），以其餘額課徵所得稅，因此已課徵土地增值稅的部分，不再納入課徵所得稅，不會有重複課稅的問題，至於已繳納的土地增值稅，則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。
三、營利事業依新制計算房地交易時，當年度交易二筆以上之房地者，應逐筆計算，如房地交易所得額為正數，減除土地漲價總數額後餘額為負數者，以零計入營利事業所得額；房地交易所得為損失者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
舉例說明，甲公司於105年1月2日取得3筆房地， 105年6月30日全數出售，房地交易所得額（出售房地收入減除成本、費用）如下表，若土地漲價總數額皆為50萬元，逐筆計算3筆房地計入營利事業所得額分別為1,550萬元、0元、-20萬元，合計1,530萬元（1,550萬元－0－20萬元）併入105年度營利事業所得額課稅。(如附表2)
本局特別提醒營利事業，房地合一稅制於105年正式上路，適用新制者，應填報105年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁交易符合所得稅法第4條之4、第24條之5規定之房屋、土地及股權之收入、成本、費用、損失明細表(以下簡稱C1頁)，如出售土地為舊制、房屋為新制者，其屬房屋部分亦應填報第C1頁。營業事業如仍有不明瞭之處，歡迎至本局網站(http://www.ntbna.gov.tw)查詢相關法令或利用本局免費服務電話0800-000321洽詢，本局將竭誠提供詳細諮詢服務。
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更新日期：106/04/28